皆さんこんにちは。田原建設代表の田原です。

枚方市や交野市、寝屋川市、高槻市、京都府八幡市周辺で
家づくりをご検討中の方からのご相談をいただきます。

• 「築年数が経った家を、新築に建て替えるべきか、リノベーションにすべきか迷っている」
• 「壊してしまうのはもったいないけれど、この先30年安心して暮らせるか不安」

 

大切なご自宅やご実家のことだからこそ、迷うのは当然のことです。

田原建設としては、これからの暮らしや建物の状態に合わせれば、
新築（建て替え）・リノベーションのどちらも有力な選択肢になると考えています。

ただし、「どちらか一方が絶対正解」という話ではありません。

私たちが一番大事だと思っているのは、これから先の毎日を、
無理なく、心地よく過ごせる家をつくること。ここにあります。

今回は、建て替え（新築）かフルリノベーションかを決める前に、
整理しておきたい判断のポイントをお話しします。

なお、本記事では「フルリノベーション」を、構造体を残して内部を全面的に解体し、
改修する工事（スケルトンリノベーション）を指す言葉として使います。

まず結論｜判断は「4つの順番」で考えます

建て替えとフルリノベーションの比較は、費用から検討に入ると迷いがちです。
条件によって総額が大きく変わるためです。

後悔しないためには、以下の順番で思考を整理することをおすすめします。

1. 家族の未来：これからの30年、誰がどう暮らすか
2. 状態の見極め：建物はあと何年もつのか
3. 費用の比較：総額でいくらかかるのか
4. 制度の確認：税金・融資・補助金はどう違うのか

 

この順番で考えると、「どちらを選ぶべきか」が自然と見えてきます。

ステップ1｜これからの30年、誰がどう暮らしますか

同居・二世帯の可能性を先に決める

最初に確認したいのは、建物ではなく「暮らしの形」です。

• ご両親と同居するか、近くに住むか
• 二世帯にする場合、玄関や水回りは共用か別か
• 将来、お子さま世帯が戻ってくる可能性はあるか

 

ここが決まらないまま進めると、後からの手直しが増えてしまいます。
家族の形が決まれば、間取りの方向性はかなり見えてきます。

介護とバリアフリーは、先回りして考える

これからの長い暮らしを支える家づくりで、特に大切なのがバリアフリーです。

• 段差の少ない動線（玄関・廊下・浴室）
• 手すりを後から付けられる下地補強
• ヒートショックを防ぐ断熱と暖房設備
• ホームエレベーターや、1階で完結する間取りの検討

 

「まだ早いから」と決めつけず、将来の可能性を見据えて計画しておくことが重要です。

ステップ2｜築40年の家は、そのまま住み続けられるのか

結論から言えば、一律に「あと何年もつ」とは言えません。
判断の分かれ道は、見た目ではなく構造部分の状態です。

分かれ道は「基礎・柱・土台」の健全さ

フルリノベーションは骨組みを残して中身を一新する工事です。
残す土台や柱、基礎に大きな問題が無ければ、新築に近い性能まで引き上げることができます。

耐震性は「築年数」ではなく「建築確認の時期」で確認

耐震性の判断は、完成した年や築年数ではなく、建築確認を受けた時期で行われます。
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の建物でも、
適切な耐震補強で性能を高められます。
ただし、補強範囲が広がるほど費用がかさむため、事前の状態把握が欠かせません。

また、2000年（平成12年）6月の建築基準法改正では、地盤調査の義務化や、
接合部・基礎に関する規定の強化が行われています。
安全性の分かれ目は、築年数ではなく「建築確認の時期」と「現在の状態」です。

まずは専門家による「住宅診断（インスペクション）」を受ける

目視だけでは判断できない構造部分の状態を、
プロの診断で写真と所見によって客観的に確認しましょう。

必要に応じて、耐震診断の評点のような数値で補強の必要性を確認することもできます。
判断の前にここへ費用と時間をかける価値は十分にあります。

ステップ3｜費用は「総額」で比較します

フルリノベーションと建て替えの費用目安

それぞれにかかる一般的な費用の目安は以下の通りです。

• フルリノベーション（スケルトン解体）：600万〜2,000万円程度
• 設備更新中心の部分リフォーム：500万〜1,000万円台
• 建て替え：1,500万〜4,500万円程度（本体工事費＋解体・仮住まい費など）

※金額は工事内容・面積・時期によって大きく変動します。
あくまで一般的な目安としてご覧ください。

見えにくい費用項目の比較

費用項目	フルリノベーション	建て替え
解体費	部分解体（数十万円〜）	建物本体の解体（木造30坪で90万〜180万円程度）
仮住まい費	工期が短く抑えやすい	工期が長く負担が大きい
地盤・登記費用	内部改修のみなら通常は不要（増築や床面積の変更を伴う場合は登記が必要）	地盤改良・登記費用が発生

ステップ4｜税金とお金の制度をどう活用するか

固定資産税は「1月1日の状態」で決まる

住宅が建っている土地は、住宅用地特例による固定資産税の軽減が適用されます。
固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の状況で課税されるため、
解体して更地の状態で1月1日を跨ぐと特例が外れ、税額が上がる場合があります。

ただし建て替えの場合は、要件を満たすことを申告すれば、
更地の期間も住宅用地の特例を継続できる制度があります。
解体と着工のスケジュール管理が重要です。

一方、建て替えて新しい家を建てた場合は、新しい建物の固定資産税が、
床面積120㎡までの部分について3年間（認定長期優良住宅は5年間）2分の1に減額されます。

住宅ローン控除は「増改築等」の要件を満たせば対象になります

リノベーションの場合、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、
次のような要件を満たす「増改築等」であれば対象になります。

• 改修後の床面積が50㎡以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上）
• 補助金を除いた工事費が100万円を超えること
• 床面積の2分の1以上が自己の居住用であること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること

 

控除率は0.7％、控除期間は10年です（令和12年12月31日までに入居した場合に適用）。
「省エネ基準を満たせば対象」という単純な話ではない点にご注意ください。

フラット35リノベは「中古住宅の購入」とセットの制度です

優遇金利制度として【フラット35】リノベがありますが、
これは中古住宅の購入と、一定の要件を満たすリフォームをセットで行う場合の制度です。
新築（建て替え）や借換えには利用できません。
金利引下げは、金利Aプランで当初5年間 年▲1.0％（金利Bプランは年▲0.5％）です。

国の断熱改修補助金と、自治体の補助制度

国の断熱改修補助金は、2026年度は
「住宅省エネ2026キャンペーン／先進的窓リノベ2026事業」として実施されています。
補助上限は最大100万円/戸で、申請は登録された施工事業者を通じて行うため、
一般の方が直接申請することはできません。また、予算の上限に達し次第終了します。

自治体の補助制度については、注意が必要です。
枚方市の場合、現在お住まいのご自宅の一般的なリフォームに対する補助金・助成金はありません。
実在するのは耐震関連の制度で、「木造住宅の耐震改修事業補助」は、
対象が昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造住宅（2階建て以下）に限られ、
所得制限があり、契約前の事前相談が必要です。
枚方市以外では、交野市・高槻市・八幡市にも、耐震診断や耐震改修への助成制度があります。

「自治体の補助金が使える」とひと括りにせず、対象となる工事と要件を必ずご確認ください。

後悔しないための3つの心得

• 心得①「30年後」ではなく「まず10年後」から考える
  ご自身の次の10年を最優先にし、そこに親や子の暮らしを重ね合わせていきます。
• 心得② 費用は「長期的な総額」で比べる
  建築費だけでなく、光熱費・メンテナンス費・仮住まい費を含めた中長期の総額で判断します。
• 心得③ 決める前に一度プロに相談する
  ご家族や建物ごとの条件に合わせて、判断前に専門家の目を入れて整理することが大切です。

まとめ｜判断の順番が決まれば迷いは小さくなります

建て替えとフルリノベーションに絶対的な優劣はありません。
「誰がどう暮らすか」「建物の状態」「総額費用」「税金と制度」の順番で整理すれば、
後悔のない答えが見えてきます。

田原建設では、無料の現地調査とご相談を行ったうえで、
建て替えとリノベーション両方のプランと概算をご提案しています。
「実家をどうするか決めきれない」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

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